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    【成都】成都市住宅專項維修資金管理辦法

    發布時間:2018.04.03    來源:    點擊數:1326

                                  成都市人民政府令第195號

       《成都市住宅專項維修資金管理辦法》已經2017年11月14日市政府第174次常務會議討論通過,現予公布,自2018年2月1日起施行。

     

                                                                                              市長:羅強

                                                                                           2017年12月8日

     

    成都市住宅專項維修資金管理辦法

                                              第一章總則
    第一條(目的依據)

    為加強住宅專項維修資金管理,建立住宅維修保障機制,維護業主合法權益,根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《四川省物業管理條例》和《成都市物業管理條例》等法律法規的規定,結合成都市實際,制定本辦法。
    第二條(適用范圍)
    本市行政區域內國有土地上的住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督,適用本辦法。
    第三條(術語含義)
    本辦法所稱住宅專項維修資金(以下簡稱:專項維修資金),是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。
    本辦法所稱住宅共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位,一般包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
    本辦法所稱共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備,一般包括:電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
    第四條(監管原則)
    專項維修資金實行專戶存儲、??顚S?、所有權人決策、政府監督原則。
    第五條(職責劃分)
    市房產行政管理部門是本市專項維修資金的管理部門,負責本市專項維修資金管理工作的指導和監督,市住宅專項維修資金管理機構具體負責本市專項維修資金管理的日常工作。區(市)縣房產行政管理部門負責本轄區內專項維修資金交存、使用等管理工作。
    財政、審計、國土、質監、公安消防等行政管理部門按照各自職責,做好本市專項維修資金管理的相關工作。
    街道辦事處、鎮(鄉)人民政府按照規定職責做好本轄區內專項維修資金的相關工作。
    第六條(投訴渠道)
    市和區(市)縣房產行政管理部門應當建立投訴受理渠道,并按照相關規定對違反本辦法的行為進行處理。

                                               第二章交存
    第七條(交存范圍)
    同一住宅建筑區劃內,擁有兩個以上業主的住宅、非住宅,開發建設單位和業主應當按照本辦法規定交存專項維修資金。
    已售公有住房的售房單位和業主,應當按照本辦法規定提取、交存專項維修資金。
    第八條(交存標準)
    新建住宅首期專項維修資金,由開發建設單位和業主在開發建設單位申請辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記前,按照下列規定交存:
    (一)開發建設單位對配備電梯的房屋,應當按照每平方米建筑面積計算成本價的3.5%交存;對未配備電梯的房屋,應當按照每平方米建筑面積計算成本價的3%交存。所交存的專項維修資金,進入當期銷售費用,歸建筑區劃內全體業主所有,分攤計入按房屋戶門號設立的業主分戶賬。
    (二)業主對配備電梯的房屋,應當按照每平方米建筑面積計算成本價的2.5%交存;對未配備電梯的房屋,應當按照每平方米建筑面積計算成本價的2%交存。辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記前尚未出售的房屋,開發建設單位應當按照本項規定交存首期專項維修資金。待房屋出售時,轉由業主承擔。
    已辦理房屋所有權初始登記或國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記但尚未出售的房屋,開發建設單位應當按照前款第(二)項規定將首期專項維修資金交存至專戶;業主大會設立后開發建設單位仍未交存的,業主委員會應當通知開發建設單位限期交存。
    開發建設單位交存的專項維修資金已按建筑區劃為單位單獨列賬的,可將單列賬中專項維修資金余額分攤至相應范圍內業主分戶賬。
    舊城改造、基礎設施建設、保障性安居工程建設等對原房屋所有權人進行搬遷,且采取產權調換方式補償的房屋,開發建設單位應當按照第一款第(一)項規定交存首期專項維修資金;業主為補償安置對象的,應當按照第一款第(二)項規定交存的首期專項維修資金,由補償安置義務主體承擔。
    每平方米建筑面積計算成本價,由市房產行政管理部門定期發布。
    第九條(已售公房)
    已售公有住房的首期專項維修資金,由公有住房售房單位和業主分別按下列規定提取、交存:
    (一)公有住房售房單位對配備電梯的房屋應當按售房款的30%,對未配備電梯的房屋應當按售房款的20%一次性提取專項維修資金,自售房款存入單位住房資金專戶之日起30日內交存至專項維修資金專戶,歸公有住房售房單位所有。
    (二)業主應當按售房款的2%交存專項維修資金,在申請辦理國有建設用地使用權及房屋所有權登記前交存至專項維修資金專戶,歸業主所有。
    第十條(交存把關)
    開發建設單位申請辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記的,應當向不動產登記機構提交開發建設單位和業主全額交存首期專項維修資金的憑證。
    已售公有住房業主申請辦理國有建設用地使用權及房屋所有權登記的,應當向不動產登記機構提交全額交存首期專項維修資金的憑證。
    第十一條(權屬轉讓)
    房屋所有權轉移時,該房屋專項維修資金分戶賬中結余的資金隨房屋所有權同時轉讓。

                                              第三章管理
    第十二條(專戶存儲)
    業主大會設立前,或者業主大會已設立但未申請劃轉專項維修資金自管的,專項維修資金應當由市住宅專項維修資金管理機構代管。
    市房產行政管理部門應當遵循資金安全、服務優質的原則,按國家有關規定確定在本市范圍內營業的商業銀行,作為本市專項維修資金的專戶管理銀行。市住宅專項維修資金管理機構應當與專戶管理銀行簽訂專戶管理協議,并在專戶管理銀行開設專戶。
    開設的專戶,應當按建筑區劃設賬,按房屋戶門號設業主分戶賬。售后公有住房售房單位提取的首期專項維修資金應當按建筑區劃或幢單獨列賬,業主交存的專項維修資金按房屋戶門號設業主分戶賬。業主分戶賬應當登記業主姓名、身份證件號碼、聯系方式等信息,記載交存、使用、結存等情況。
    已設立業主大會的建筑區劃,業主委員會依據業主大會決定開設專項維修資金專戶并申請劃轉自管的,應當從我市專戶管理銀行中擇優選擇一家銀行作為本建筑區劃專戶管理銀行。
    第十三條(銀行職責)
    專戶管理銀行負責辦理專項維修資金賬戶設立、交存、使用、結息、劃轉、結算、核算、對賬、查詢等事項,并提供專項維修資金管理和使用所涉及的第三方監督服務。其具體內容在專戶管理協議中約定。
    專項維修資金自存入專戶之日起,每年按中國人民銀行的有關規定結息到戶。
    第十四條(賬務公布)
    專戶管理銀行應當在每年3月底前,以建筑區劃為單位,向業主公布上一年度的專項維修資金收支及結存情況。
    第十五條(票據管理)
    專項維修資金專用票據的管理,應當按照省財政行政管理部門有關規定執行。
    第十六條(接受監督)
    代管的專項維修資金的財務管理和會計核算,應當執行財政部有關規定,財政部門應當加強對專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。
    代管的專項維修資金,應當依法接受審計部門的審計監督。
    第十七條(管理公約)
    業主大會決定劃轉本建筑區劃專項維修資金自管的,應當制訂專項維修資金管理公約。專項維修資金管理公約應當對下列事項作出約定:
    (一)專戶管理銀行選擇、專戶開設及資金劃轉;
    (二)專項維修資金自管后,需要劃轉至代管賬戶的情形;
    (三)專項維修資金自管賬戶核算和委托第三方專業機構負責賬目管理的事項;
    (四)專項維修資金續交;
    (五)應急使用的情形和流程;
    (六)違反專項維修資金管理公約應當承擔的責任;
    (七)有關專項維修資金的其他重大事項。
    業主委員會應當參照示范文本擬訂本建筑區劃專項維修資金管理公約,并予以公示,公示期不少于7日,期滿后組織業主表決,經本建筑區劃內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主表決同意后,報區(市)縣房產行政管理部門備案,并告知街道辦事處、鎮(鄉)人民政府。
    已劃轉專項維修資金自管的建筑區劃,業主委員會應當按前款規定組織業主制定專項維修資金管理公約。
    專項維修資金管理公約示范文本由市房產行政管理部門擬訂。
    第十八條(業主自管)
    業主大會決定劃轉本建筑區劃專項維修資金自管的,業主委員會應當持下列資料到區(市)縣房產行政管理部門辦理專戶開設及資金劃轉手續,并告知街道辦事處、鎮(鄉)人民政府:
    (一)符合本辦法第十七條規定的專項維修資金管理公約;
    (二)設立銀行賬戶相關資料;
    (三)業主大會設立或業主委員會成立備案文件。
    符合辦理條件的,經區(市)縣房產行政管理部門簽署意見后,由業主委員會在約定的專戶管理銀行開設專戶,并告知區(市)縣房產行政管理部門。市或區(市)縣房產行政管理部門應當及時將代管的專項維修資金余額劃轉至該專戶。開設的專戶,應當接受市和區(市)縣房產行政管理部門的監督。
    第十九條(離任審計)
    專項維修資金自管的,業主委員會主任離任前,街道辦事處、鎮(鄉)人民政府應當指導業主委員會委托第三方專業機構,對管理專項維修資金的情況進行審計,并通報全體業主。
    第二十條(賬戶變更)
    專項維修資金自管后出現下列情形之一的,業主委員會應當持相關資料到專戶管理銀行辦理專項維修資金賬戶變更手續:
    (一)已劃定的建筑區劃范圍調整的;
    (二)建筑區劃名稱變更的;
    (三)業主委員會主任發生更換的。
    第二十一條(專戶銀行變更)
    專項維修資金自管后,需變更專戶管理銀行的,應當經建筑區劃內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主表決同意后,按照本辦法第十八條相關規定辦理。
    第二十二條(資金續交)
    業主分戶賬專項維修資金余額不足首期專項維修資金的30%時,業主應當續交。續交涉及的方式、標準等具體事項,由全體業主在專項維修資金管理公約中約定;未建立專項維修資金管理公約但已設立業主大會的由業主委員會擬訂續交方案,未設立業主大會的由相關業主在街道辦事處、鎮(鄉)人民政府的指導下擬訂續交方案,經業主依法表決同意后實施。
    第二十三條(資金補充)
    利用建筑區劃住宅共用部位、共用設施設備經營所得收益及共用設施設備報廢后回收的殘值,應當主要用于補充專項維修資金,分攤計入相關業主分戶賬。
    經營收益及殘值補充的比例及具體辦法,由全體業主在物業管理規約中約定;物業管理規約未予約定的,由全體業主依法決定。
    第二十四條(房屋滅失)
    房屋滅失的,應當按照以下規定返還專項維修資金,并辦理賬戶注銷手續:
    (一)業主分戶賬中結余的專項維修資金返還業主;
    (二)公有住房售房單位提取的專項維修資金余額返還售房單位;售房單位不存在的,按照售房單位財務隸屬關系,收繳同級國庫。

                                                  第四章使用
    第二十五條(使用規定)
    專項維修資金應當專項用于建筑區劃內住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造,不得挪作他用。專項維修資金使用需經分攤列支范圍內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主表決同意,并向業主公示。
    下列費用不得從專項維修資金中列支:
    (一)依法應當由開發建設單位或者施工單位等承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用;
    (二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;
    (三)根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用;
    (四)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的維修費用。
    開發建設單位未按照《四川省物業管理條例》第七十條規定報告申請成立業主大會前,建筑區劃內住宅共用部位、共用設施設備需要實施維修、更新和改造的,其費用由開發建設單位承擔,不得動用專項維修資金。但經業主依法表決同意使用或按照本辦法第三十條實施應急維修的除外。按本辦法第三十條實施應急維修后,業主可向開發建設單位依法追償維修費用。
    第二十六條(分攤方法)
    專項維修資金的使用應當遵循業主“誰受益、誰負擔”原則,按下列規定分攤:
    (一)用于建筑區劃住宅共用部位、共用設施設備的,由全體業主按所擁有建筑面積的比例分攤。
    (二)用于單幢或多幢住宅共用部位、共用設施設備的,由該幢或多幢業主按所擁有建筑面積的比例分攤。
    (三)用于單元住宅共用部位、共用設施設備的,由單元內業主按所擁有建筑面積的比例分攤。
    (四)用于兩戶或兩戶以上房屋的住宅共用部位、共用設施設備的,由相關業主按所擁有建筑面積的比例分攤。
    (五)建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫,其共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造,由業主按照所擁有的車位、車庫建筑面積的比例分攤。但屬于業主共同所有的車位、車庫除外。
    業主分戶賬專項維修資金余額不足的,應當由該業主補足差額部分;業主未交存專項維修資金的,應當由該業主補交首期專項維修資金。涉及尚未出售房屋的,開發建設單位應當按尚未出售房屋建筑面積分攤費用。
    售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用,由相關業主和公有住房售房單位按照所交存專項維修資金的比例分攤。
    售后公有住房與建筑區劃內其他房屋之間共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用,由售后公有住房與其他房屋按各自擁有的建筑面積比例分攤。
    第二十七條(第三方監督)
    專項維修資金使用實行工程造價審核、工程監理等第三方監督服務制度。
    提供第三方服務的專業機構應當依照法律法規和相關規定履行監督職責,不得伙同相關業主、業主委員會、物業服務企業或其他管理人、施工單位弄虛作假,損害業主利益。
    第三方監督服務的具體范圍和實施辦法由市房產行政管理部門另行制定。
    第二十八條(應急使用預案)
    專項維修資金尚未劃轉業主委員會自管的建筑區劃,業主應當共同制訂本建筑區劃住宅共用部位、共用設施設備出現緊急情形時使用專項維修資金實施維修的應急使用預案。
    房屋已交付使用的建筑區劃,已設立業主大會的,業主委員會應當組織業主制訂應急使用預案;尚未設立業主大會的,街道辦事處、鎮(鄉)人民政府應當組織業主制訂應急使用預案。房屋尚未交付使用的新建建筑區劃,開發建設單位應當組織買受人在簽訂房屋銷售合同時,簽署是否同意建立本建筑區劃應急使用預案的意見。
    應急使用預案經本建筑區劃內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主表決同意后生效,由業主委員會、街道辦事處、鎮(鄉)人民政府或開發建設單位在生效后30日內持相關資料到區(市)縣房產行政管理部門備案。
    應急使用預案示范文本由市房產行政管理部門擬訂。
    第二十九條(使用流程)
    專項維修資金使用,按以下流程辦理:
    (一)擬訂使用方案。當建筑區劃內住宅共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造時,由相關業主、業主委員會、街道辦事處、鎮(鄉)人民政府、物業服務企業或其他管理人(以下統稱:使用申請人)擬訂使用方案,并向分攤列支范圍內業主公示,公示期不少于5日。按照本辦法第三十條應急使用專項維修資金的,應當將使用方案告知分攤列支范圍內的業主。
    (二)業主表決。由業主委員會、街道辦事處、鎮(鄉)人民政府組織業主依法表決通過使用方案。表決結果應當向業主公示,公示期不少于5日。
    (三)使用備案和預算資金撥付。使用申請人持使用方案、使用備案表、費用結算票據等有關資料向區(市)縣房產行政管理部門申請使用備案;其中,涉及動用售后公有住房專項維修資金的,還應當取得售房單位同意使用的書面證明。符合規定的,區(市)縣房產行政管理部門應當及時備案。專項維修資金代管的,由區(市)縣房產行政管理部門撥付預算資金;專項維修資金自管的,由業主委員會撥付預算資金。專戶管理銀行應當按照相關規定對資金支取資料進行審核,并及時完成資金支取。預算資金可在使用備案后撥付,也可待工程竣工驗收合格后,一并撥付。預算資金撥付比例不得高于使用方案確定的總金額的50%。
    (四)竣工驗收和結算資金撥付。工程竣工后,使用申請人應當根據相關規定和使用方案約定組織驗收,并將驗收結果向業主公示5日。公示期滿無異議后,專項維修資金代管的,由使用申請人持工程驗收意見表、結算報告表、費用結算票據等有關資料向區(市)縣房產行政管理部門申請撥付,符合撥付條件的,區(市)縣房產行政管理部門應當及時撥付結算資金;專項維修資金自管的,業主委員會應當撥付結算資金。專戶管理銀行應當按照相關規定對資金支取資料進行審核,符合規定的,及時完成資金支取。
    建筑區劃已建立應急使用預案或專項維修資金管理公約的,由約定的執行主體作為使用申請人,按照前款第(一)、(三)、(四)項的規定辦理。
    第三十條(應急使用)
    未建立應急使用預案或專項維修資金管理公約的建筑區劃,當住宅共用部位、共用設施設備發生下列危及房屋使用安全的應急情形,需要立即使用專項維修資金實施維修的,由使用申請人報經街道辦事處、鎮(鄉)人民政府確認后,按照本辦法第二十九條第一款第(一)、(三)、(四)項的相關規定辦理:
    (一)屋面防水損壞造成嚴重滲漏的;
    (二)電梯故障危及人身安全,無法正常使用嚴重影響業主生活的;
    (三)供水水泵損壞或水管爆裂導致供水中斷,嚴重影響業主生活的;
    (四)樓體外墻墻面有脫落危險,危及人身財產安全的;
    (五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙,嚴重影響業主生活,或危及財產安全的;
    (六)消防設施設備嚴重損壞的;
    (七)供配電系統中涉及的設施設備發生故障,造成停電或漏電,嚴重影響業主生活或危及人身財產安全的。
    涉及電梯、消防設施的,使用申請人在書面報告街道辦事處、鎮(鄉)人民政府的同時,應當書面報告質量技術監督部門、公安消防部門,質量技術監督部門、公安消防部門應當實地查勘確認。
    第三十一條(一般規定)
    使用申請人在申請專項維修資金使用過程中,不得將已撥付的專項維修資金挪作住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造之外的其他用途,不得虛列維修工程項目或虛增維修工程量,不得將已撥付的專項維修資金用于使用方案所列維修項目之外的其他維修項目。
    使用申請人應當對申請使用備案資料的真實性、合法性負責,不得隱瞞真實情況或者提供虛假資料。
    區(市)縣房產行政管理部門在備案時應當對使用備案資料是否齊備、內容填報是否規范進行審核。

                                               第五章法律責任
    第三十二條(未交的處罰)
    開發建設單位未按本辦法第八條第一款第(一)項的規定交存專項維修資金的,由市或區(市)縣房產行政管理部門責令限期改正;逾期不改正的,處5萬元以上10萬元以下的罰款;未按本辦法第八條第一款第(二)項和第二款規定交存專項維修資金的,由市或區(市)縣房產行政管理部門責令限期改正;逾期不改正的,處3萬元以上5萬元以下罰款。
    公有住房售房單位未按本辦法第九條規定提取或足額提取專項維修資金的,市或區(市)縣財政部門、房產行政管理部門應當責令限期改正。
    業主違反本辦法第八條第一款第(二)項、第二十二條的規定拒不交存或續交專項維修資金的,業主大會或業主委員會應當要求業主限期改正;逾期不改正的,業主委員會有權依法追交。
    第三十三條(挪用的處罰)
    違反本辦法三十一條第一款的規定,挪用專項維修資金的,按照《物業管理條例》第六十一條的規定處理。
    第三十四條(違法使用的處罰)
    物業服務企業或其他管理人違反本辦法第三十一條第一款的規定,虛列維修工程項目或虛增維修工程量,由市或區(市)縣房產行政管理部門責令限期改正;逾期不改正的,處虛列或虛增金額2倍以下罰款,但最高罰款金額不得超過10萬元。
    業主委員會或相關業主有前款行為,由市或區(市)縣房產行政管理部門責令限期改正;逾期不改正的,對業主委員會成員或相關業主給予警告。
    物業服務企業或其他管理人、業主委員會或相關業主未將已撥付的專項維修資金專項用于使用方案所列維修項目的,由市或區(市)縣房產行政管理部門責令限期改正;逾期不改正的,對物業服務企業或其他管理人、業主委員會成員或相關業主予以警告,并責令退回資金。
    第三十五條(其他違法行為的處理)
    提供第三方監督服務的專業機構、施工單位違反本辦法第二十七條第二款的規定弄虛作假的,由市或區(市)縣房產行政管理部門將違法行為抄送相應主管部門依法處理。
    第三十六條(責任追究)
    有關行政機關及其工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
    第三十七條(聯合懲戒)
    開發建設單位、物業服務企業或其他管理人、相關業主、業主委員會成員有違反本辦法規定行為的,除按相關規定處罰外,由市或區(市)縣房產行政管理部門將違法信息通報相關主管部門,由相關主管部門按照聯合懲戒的有關規定實施聯合懲戒。

                                                 第六章附則
    第三十八條(“統規自建”房)
    本市行政區域內國有土地上由政府統一規劃、業主自行建設的房屋,可不按照本辦法規定建立專項維修資金。業主未建立專項維修資金的,由其自行負責維修。
    第三十九條(商業類非住宅)
    住宅建筑區劃外,擁有兩個以上所有權人的商業類非住宅,應當參照本辦法建立專項維修資金。參照執行的具體范圍由市房產行政管理部門另行制定。
    第四十條(老舊住宅小區)
    2004年4月1日前,本市行政區域內國有土地上已建成交付使用但未按《成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法》(市政府令第103號)建立專項維修資金的老舊住宅小區,由所在地區(市)縣人民政府負責專項維修資金的建立和管理工作。具體辦法由市房產行政管理部門另行制定。
    已建立專項維修資金的老舊住宅小區,可依法使用專項維修資金增設電梯。
    第四十一條(農集區和征地拆遷安置小區)
    本市農民集中居住區住宅共用部位、共用設施設備的維修保障,各區(市)縣人民政府應當在市房產行政管理部門指導下,積極探索多渠道籌措專項維修資金的方式,負責制定相應的歸集、使用、管理辦法。
    本市征地拆遷安置小區住宅共用部位、共用設施設備的維修保障,各區(市)縣人民政府應當在市房產行政管理部門指導下,積極探索多渠道籌措專項維修資金的途徑和辦法,負責構建交存前的維修保障機制;征地拆遷安置小區開發建設單位和補償安置義務主體分別按照本辦法第八條第一款第(一)、(二)項的規定足額交存首期專項維修資金后,其維修保障按本辦法執行。
    第四十二條(解釋機關)
    本辦法具體適用中的問題,由市房產行政管理部門負責解釋。
    第四十三條(施行日期)
    本辦法自2018年2月1日起施行。2004年4月1日施行的《成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法》(市政府令第103號)同時廢止。

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